近日，深圳市规划和自然资源局发布《不动产“带押过户”登记申办指引》，明确了带押过户的适用范围、3种服务模式以及相对应的申请材料、申请流程和办理期限。距离今年1月5日，深圳六部门联合官宣推广二手房“带押过户”，已经过去了5个月，“带押过户”执行情况如何？
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5月15日下午，南都记者从深圳市不动产登记中心获悉，深圳从2021年4月就开始施行这种组合登记业务，只是当时没明确叫“带押过户”。2021年4月21日至今，深圳已办理350笔带押过户业务。
3天办结、不用赎楼
3种带押过户方式，哪种更适合？
根据文件，带押过户的模式主要有抵押权变更模式、顺位抵押模式、双预告模式三种。抵押权当事人可以根据自身实际选择，相关的登记事项可以一并申请组合办理。
其中，抵押权变更模式适用于卖方房产有抵押，买方不用贷款购买。比如一次性全额付款购房，就可以选择这种模式来办理。此外，抵押状态下的离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠等情形也适用。
顺位抵押模式更加适用于卖方房产有抵押，买方需要贷款购买，并且买卖双方都在同一家银行贷款。
双预告模式更加适用于卖方房产有抵押，买方需要贷款购买但买卖双方不在同一家银行贷款，需要做资金监管的。
也就是说，抵押状态下的离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠、一次性全额付款购房等情形，可以选择抵押权变更模式；贷款购买商品房或其他不动产的，可以选择顺位抵押模式或双预告模式，跨行带押过户，首选双预告模式，如果是同一家银行，首选顺位抵押。
深圳已有先例，两年办理350宗
有案例交易成本直降1/3
今年3月30日，自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。这意味着，“带押过户”从地方性政策走向了全国化、常态化和全面推进的阶段。
早在今年1月，深圳住建局等六部门便发布《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷，提高深圳二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。
再往前追溯，深圳在去年已有“带押过户”的落地案例。深圳市坪山区司法局2022年9月1日发布，坪山公证处完成了一例 “公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。
从实行过程中的效用上来看，带押过户可以减少交易难度、降低交易成本、提升交易效率。那么具体能为购房者省下多少钱？完成了带押过户公证的坪山公证处曾表示， “带押过户”模式可以将交易成本直接降低1/3。根据目前市场普遍执行的按欠款金额的2%计算赎楼成本，欠款300万元可节省6万元，欠款500万元可节省10万元。
其实，早在2021年，深圳已有该项目业务存在，但并未广为公众周知。据深圳市不动产登记中心统计，2021年4月21日至今，深圳已办理350笔带押过户业务。
自《民法典》施行后，“带押过户”作为深化营商环境改革的重大便民利企服务，旨在解决因房贷未清而导致的房屋过户成本高问题，受到国家、省市相关部门的高度重视。
2021年4月6日《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》出台后，深圳随即开展“带押过户”服务。在抵押期间，抵押人对抵押财产进行转让的，无需先注销抵押登记就可办理转移登记，为当事人节省了时间和经济成本。
“带押过户”也并非深圳首试，全国已有超百城出台政策。早在2012年，广州就有该项业务，2017年以后这项业务量逐渐增多，近些年广州在推广二手房“带押过户”上有诸多动作。
而据中指监测数据，2022年以来全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策，包括深圳、济南、大连等多个省会城市和计划单列市。而且，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等地已经全面开展二手房“带押过户”。
业务还处于摸索阶段，执行有难度
据记者了解，深圳目前尚未全面开展该业务。5月15日，记者咨询了中行、建行的个贷经理。3位个贷经理均表示，截至目前，其所在的网点对该项业务，也还停留在“可以办但不知道到怎么办，因为还没办过”的阶段，他们也预测，随着该项业务量增多，办理流程应该很快就疏通了。
有中介从业者也表示，带押过户整体还是前期摸索阶段，执行难度还是不小，实际开展的并不多。一是并非所有银行都支持带押过户，包括跨行操作，也是如此，目前还未全面推广；二是买方不能使用公积金贷款。带押过户降低了购房成本，提高了交易效率，对二手市场有一定利好。但在目前整体低迷的市场下，影响非常有限。
带押过户可缩短交易周期和降低交易成本
二手房市场是否会被激活？
此前，自然资源部、中国银保监会联合发文，要求各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。
对此，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，多部门联合发文，是“带押过户”模式进一步全国推广的重要政策导向，首次由中央端提出也展现了对这一模式的认可和全国推行的决心。据诸葛数据研究中心不完全统计，全国已经有33个省市正式发文推行二手房“带押过户”，这也就意味着，二手房“带押过户”已经作为房地产松绑调控的重要手段被推进。对于房地产市场而言，“带押过户”模式的实施，提升了二手房交易效率，缩短了交易时间和交易成本，提高了二手房市场的流通性，有利于激发存量房市场活力，提振房地产市场活跃度。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，带押过户的最大价值和意义是缩短交易周期和降低交易成本，提高房地产的流通性和价值。在目前交易情绪低迷的情况下，带押过户能够刺激刚需和改善需求的购房意愿，对于房地产市场的恢复是有益的。
5与15日，深圳市房地产中介协会公布的数据显示，截至5月15日深圳共有52397套有效二手房源在售，较上周增加555套。
不过，去年9月，广州发文鼓励二手房“带押过户”，大源按揭总经理郑大源接受媒体采访时表示，这一业务轻微利好楼市，“大家对于楼市未来走势判断向好，如果房价会涨，手续费都是可以消化的成本，不足以成为不介入楼市的障碍。相反如果对于楼市不看好，缺乏信心，则即便完全免费，也不会因此进入楼市”。
据中原交易数据，截止至5月14日，深圳二手住宅成交1034套，较上月同期下滑26%。
相关方有各自的利益和风险考量，政府需要协调各方诉求
李宇嘉指出，带押过户的难点在于需要中介机构、银行、登记机构等多方的配合和执行，而这些方面都有自己的利益和风险考量。中介机构和银行会倾向于不推荐带押过户，因为他们可以通过非带押过户的方式收取更多的费用，而且可以避免抵押权的不确定性。买房人和卖房人也会受到中介机构和银行的影响，担心带押过户会给交易带来风险，而不愿意尝试新的模式。
他表示，要推动带押过户的实施，需要政府在顶层做好设计和规范，协调各方的利益和诉求，提高各方的信任和合作。“带押过户只是二手房市场回升的一个因素，还需要其他多方面的配合和支持，包括降低利率和首付比例，减少交易成本，提高刚需的购房信心，恢复他们的收入水平等。只有综合施策，才能促进二手房市场的复苏。”
“带押过户”存在“一房二卖”、防范抵押权悬空等风险？
如何避坑？
“带押过户”政策的推广，虽然对减少二手房买卖交易时间、降低交易成本有积极意义，但业内人士也提醒买卖双方，需要注意一些风险。自然资源部、银保监会3月份的通知也强调，要鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
“带押过户”如何避坑？北京金诉律师事务所主任王玉臣一个多月前接受媒体采访时表示，带押过户离不开至少四方主体的密切配合和无缝衔接，买方、卖方、不动产登记部门和银行。必要的时候，还需要公证机构的配合。他指出，对买方而言，虽然可以实现过户，实际上是购房人在替卖方偿还之前贷款。而且，可能在一定期限内，即使实现了过户，所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态，对之前卖方的债务承担抵押担保责任。整个流程中，如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。因此，务必注意流程控制，把涉及的所有流程都要做到精细化，涉及的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差。此外，还需注意核实拟购买的房屋是否可以带押过户。根据《民法典》相关规定，虽然抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是当事人另有约定的，按照其约定。所以，即使是在可以带押过户的城市，也并非所有房产都可以实现。如果之前设定抵押的时候，明确约定了不能转让，则约定优先。所以需要提前在不动产登记中心核实清楚，查看下抵押权登记情况，看看是否有约定抵押期间不得转让。
