2021年2月8日，深圳率先在全国发布二手住房参考价格。两年来，二手房成交量价齐跌，政策作用明显。两年后，官方透露“已做好新一版方案”，种种迹象表明深圳楼市有望回暖。

No.1

【资料图】

一周之内，深圳楼市从“过冬”到“入春”

2月7日，据深房中协统计数据显示，春节后开工首周深圳二手房成交560套，环比增长率为214.6%。

看到这迅猛增长的成交量，有人认为“深圳楼市拐点到了”，还有人联想到楼市的“春天”，欢呼“小阳春”来了。

而就在一周前，深圳楼市似乎还在“过冬”，成交量同比、环比皆下滑。

深圳房地产信息平台的数据显示，1月，深圳二手商品住宅仅成交1391套，成交面积为13.16万平方米，成交套数同比下跌10.66%。

另据乐有家研究中心数据显示，1月深圳新房及二手房成交均出现不同程度的下滑，住宅总成交量3019套。其中新房环比跌幅超4成，二手房环比跌幅超3成。

从2022年全年数据来看，深圳二手房成交更不乐观。

深圳中原研究中心的数据显示，2022年深圳二手住宅成交21701套，同比下滑46.7%，较2020年下滑77.2%。成交量创15年新低。

世联评估价值研究院数据显示，2022年深圳二手房成交量下跌46.7%，成交均价下跌3.23%。

No.2

宋丁：

上半年成交量将快速回升，价格上涨空间不大

二手房成交量，是深圳楼市的风向标。

一周之内，人们对深圳楼市的预期发生改变，很大程度上与成交量的上涨有关。

深房中协指出，开年首周，深圳二手房市场逐渐处于恢复阶段，预计2月交易量将快速回升。

乐有家研究中心则认为，春节后市场回暖较为明显，二手市场客户看房量提升，租赁成交亦有明显上涨。

对此，国家高端智库研究员宋丁认为，随着今年整体经济形势的好转、政策的转变，深圳楼市向上走的动能是比较强的。叫“小阳春”也好，叫“回暖”也好，都是可以的。

宋丁预测，今年深圳楼市成交量的增长会比较明显，价格的上涨空间有限。

宋丁

二手房方面，过去两年月成交量很少超过2000套，基本上每个月成交1000多套，最低的甚至几百套。我估计今年上半年就能回到月成交三四千套的水平。新房方面，市场信心增加了，供应量、成交量都会有一个较大的提升。

No.3

近9成二手房成交价接近参考价

来自乐有家的统计数据显示，2022年12月已有86%的房源实际成交价与参考价偏差值在10%以内。

另一组来自美联物业的交易数据同样显示，2022年有30%二手房买卖单在二手房参考价±10%的区间范围内完成交易，而有18%的买卖单以低于参考价10%的幅度完成交易，其余52%则高于参考价10%的水平完成交易。

宋丁

这两年“深圳二手房参考价”的影响很大。现在大部分二手房成交价已经和参考价接近，甚至有少量楼盘成交价低于参考价。在这些楼盘，参考价已经发挥了作用。当一个片区的二手房成交价接近或低于参考价，参考价的使命已经完成了。但是也有一些房价坚挺的地区，存在一二手楼盘价格倒挂现象，这些地方参考价仍在发生作用。

No.4

深圳市住建局：

已做好新一版方案，但调整时间未定

距离“深圳二手房参考价”首次发布已经过去两年，坊间多次传言参考价即将上调，也有舆论呼吁放开参考价。2月8日，南都记者通过12345平台咨询深圳市住建局二手房指导价是否会调整的问题，市住建局工作人员给予最新回应：“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但具体什么时间调整还没有定下来。”

种种迹象表明，今年政府对房地产行业发展将有更多支持。

1月28日，广东全省高质量发展大会召开，其中第五分论坛主题为“推动房地产业平稳健康发展”。广东省住房和城乡建设厅党组书记张勇在会上表示，要全力稳定市场预期，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持房地产各项政策连续性、稳定性，以更大力度、更多优惠、更小成本精准支持合理住房需求，努力保持房地产供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，严控投机炒房，确保实现稳地价、稳房价、稳预期。

张勇

今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。

1月29日，深圳市住建局局长徐松明表示，将采取更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，促进房地产恢复性增长。

对于接下来深圳楼市政策会发生什么变化，宋丁预测，整体政策放松的可能性不大，因为深圳不是一个依靠房地产来发展经济的城市。但是也不排除一些微调，例如社保年限、离婚买房的限制、购房税率以及贷款利率的调整等，这些都是有可能的。