2022年首季春节效应叠加疫情反复的双重影响下，深圳楼市一季度写字楼市场表现如何？

4月20日，深圳–CBRE世邦魏理仕发布的最新报告显示，由于春节前有超30万平方米的写字楼交付使用，深圳写字楼空置率继续上升，达到17.1%。新增需求方面，科技板块的市场贡献超过五成。此外，一季度写字楼“大单”继续，其中梅林的恒深影联合大厦以股权交易的方式达成，交易金额约17.3亿元，这也是今年深圳写字楼市场单宗交易额的最高纪录。

新增供应超30万平，写字楼空置率升到17.1%

2022年第一季度，深圳高位供应依然持续，四个甲级写字楼超30万平方米的新增供应于春节前交付使用，主要分布在前海和后海两大片区。整体来看，受新增供应影响，整体市场空置率环比上升0.5个百分点至17.1%。

供应大幅增加，需求却并未同步增加。2022年一季度，受疫情影响，部分租户的租赁计划延后，叠加房地产租户的租赁调整，深圳写字楼单季吸纳量同比及环比有所下降，单季新增吸纳共录得18.5万平方米。但疫情并未影响写字楼租金，整体市场平均租金在本季保持平稳，录得每月每平方米187.7元。

新增需求超5成来自科技板块

值得一提的是，需求方面，科技板块为市场贡献了超5成的新增需求，金融类板块需求占比在本季达21.1%，位列第二大需求。分区域来看，前海以及高新园片区表现优异，二者共为市场贡献了60.3%的净吸纳量；从租赁类型来看，搬迁类需求居市场主导，占比约7成，主要来自科技、非金融类企业从产业办公楼以及乙级以下的写字楼搬迁至优质写字楼。

对于写字楼未来的供需情况，世邦魏理仕深圳顾问及交易服务|办公楼部负责人吴洋表示，未来六个月，新增供应依然充沛，主要分布在南山和福田两个区域。受疫情以及新增供应的影响，不排除部分项目会推迟交付，但新增供应总量依然可观，预计整体市场空置率将小幅上升。

随着供应上涨，新项目不断入市，预计对于老旧物业来说也是挑战。吴洋指出，“老旧项目业主更应该关注自身的品质升级以及优质租户的留存。新旧项目更替迭代，对于企业来讲也是进行扩张以及新租的良好时机，企业可以择机而动，果断决策。”

超17亿！今年深圳写字楼最“大单”诞生

2022年第一季度，深圳大宗交易市场保持了一定的活跃度，共录得5宗大宗交易，包括4宗写字楼交易以及1宗数据中心的交易。单季成交总额共人民币30.6亿元，环比和同比均有所下降。

写字楼交易继续引领市场，为单季大宗交易市场贡献了77.4%的交易额，包括3宗散售型成交以及1宗整栋交易，其中，位于梅林的恒深影联合大厦则以股权交易的方式达成，同时也创造了本季单宗交易额的最高纪录，共约17.3亿元。

该笔交易买方为香港上市公司锦欣生殖，其以17.27亿元（相当于约21.16亿港元）收购深圳市恒裕联翔投资发展有限公司的全部股权，后者主要资产为项目下的物业，已承接恒深影联合大厦若干产业研发楼的建设及开发。据了解，恒深影联合大厦总建筑面积为约4.6万平方米。项目竣工后，将成为一栋地下五层，地上27层的兴大楼，后续将用作医疗用途，供深圳中山医院使用。项目预计于2022年第三季度竣工。

世邦魏理仕深圳董事总经理吴伟冬表示：“未来六个月，随着房地产宏观调控政策的影响，预计会有房地产公司和大型综合企业因战略调整，考虑出售部分物业以获取现金流，市场上可售物业将增多，整体大宗交易市场活跃度将进一步提升。”

他提到，写字楼市场的高位供应持续更是将带来写字楼散售及整售交易的增加，使其继续担纲市场成交主力。值得一提的是，随着市场上M0可售项目的逐渐增多，鉴于其对比商业写字楼的价格优势，预计该类物业的大宗交易谈判以及相应成交也会随之逐步显现。此外，工业类物业将依然凭借良好的租金表现、单体投资额较小且可以通过REITs退出以及可以进行城市更新实现增值等特点而成为投资者追捧的对象。