房地产行业进入下行通道后，开发商竞争加剧，房企增速开始放缓。特别是叠加过去两年疫情等“黑天鹅”事件的影响，购房者信心严重不足，房地产及其上下游的从业者都在等待一股暖风吹来能够改变现状。
随着市场关于“小阳春”能否到来的讨论越来越热烈，前两日，微博热搜出现了一则关于#2月深圳豪宅逆市热销#的话题。
据深圳中原研究中心数据，2月深圳的住宅、商务公寓、商办类项目成交均出现了不同程度下滑。其中，新房住宅成交1959套，环比下滑45.2%；全市公寓成交138套，环比下滑74.9%。但深圳一手豪宅成交440套，环比上涨2.6%。
深圳豪宅真的逆市热销了吗？业内人士告诉记者，统计数据来源于网签，而网签具有滞后性，“2021年四季度入市的高价豪宅盘多在今年网签，这些项目基本为日光盘，反映到现在，数据便呈现豪宅成交逆势增长的现象。”
豪宅成交止跌回升
限价之下豪宅价格稳定表现更好
2022年2月，深圳一手千万豪宅共成交434套，占豪宅总成交套数的98.6%。其中，南山区的深铁懿府网签192套，位居2月千万豪宅成交量榜首，千万豪宅成交TOP5中全部为南山项目。
南山深铁懿府二期开盘效果图，来自网络。
值得一提的是，南山深铁懿府二期于去年11月份采用线上选房的形式进行开盘，项目推出648套住宅，共入围1260批客户，房源当日全部售罄。项目至今开盘已过3月，记者查询深圳房地产信息平台一手预售房源的页面显示，目前该项目多数房源为“已签认购书”或“已备案”的状态，但仍有少部分房源处于“期房待售”状态，有业内人士认为或是购房者弃购导致。
那么2022年2月豪宅成交量增长是否与去年四季度豪宅供应量的增长有关？记者注意到，2021年四季度，南山、福田等区域多个豪宅项目推出，除了深铁懿府之外，包括华润城润玺二期、深业中城、海德园、润峯府等网红盘都在去年四季度相继入市。
据深圳中原研究中心数据显示，2021年深圳豪宅批售99.8万平，环比上升42.4%；推售面积106.1万平，环比上升91.4%。2021年四季度豪宅批售面积达56.2万平，占全年的56.3%。
随着2021年豪宅入市项目大幅增长，成交也止跌回升。数据显示，2021年豪宅成交6370套，同比上升126.1%，为近五年最高；同时，成交面积86.2万平，同比上升103.1%。
深圳中原研究中心认为，虽然二三季度豪宅供应承压，但是四季度供应大增，虽然整体去化不及去年同期，但部分项目表现较好，进一步拉高了成交量。从价格看，限价之下豪宅价格相对稳定，表现较好。南山区是供需主力，特别是前海，供需大幅增长，热度也高涨，基本都开盘售罄。随着热点区域如前海、宝中、光明等地新盘限价下调，未来这些区域豪宅产品热度会持续。
顶豪法拍高溢价成交
热门产品仍受市场追捧
豪宅市场的热度同样蔓延到了法拍上面。过去一年，随着楼市行情下滑导致部门投资客现金流断裂，断供等情况出现导致大量法拍入市，深圳法拍房数量也创下近几年新高。
房源存量过多下，深圳法拍市场成为部分人“捡漏”的场所，接近指导价、低于市场价成交的房源比比皆是，甚至部分热门片区的热门房源还出现流拍的迹象。
而就是在这样的市场情况下，3月份南山的两宗顶豪法拍，都以高溢价率拍出。
3月2日，阿里司法拍卖平台上一套位于深圳南山天鹅湖花园二期的房产以2503.41万元高价拍下，该房源建面为131.43平方米，不计税费折算单价约19万元/平方米，而该房源的起拍价仅为1599.41万元，市场评估价为1881.66万元，也就是说，该房源的实际成交价比起拍价高出904万元。
记者在深圳住建局官方信息查询到，目前天鹅湖花园二期的二手房参考价为12.5万元/平方米。这意味着，这套房子每平米的成交单价高出参考价约6.5万元/平方米。
天鹅湖花园二期。图片来自网络
同一天，南山深物业前海港湾花园建面146.49平方米的房产，以约1452万成交，折合单价为9.9万/平方米，该房产评估价为1295万，官方指导价为9.49万/平方米。尽管溢价并不算高，但该房产吸引了10人报名，经过135次出价后才成交，竞争异常激烈。
只是顶豪法拍溢价并不意味着深圳豪宅成交有回暖趋势。熟悉深圳豪宅市场的置业顾问告诉记者，“天鹅湖花园二期的小户型二手房市场很少业主放盘，属于珍稀产品，热度较高。”
记者查询到一份丽兹行关于天鹅湖花园1~2月的市场报告显示，天鹅湖花园2022年1月~2月暂无成交，且到访下降明显，其中二期小户型已经连续3个月无成交。值得注意的是，目前天鹅湖花园二期131平方米户型挂牌房源业主诚售最低价为3000万，最高价为3100万元，折合单价22.9万/平方米-23.66万/平方米。
对比目前市场挂牌价，所谓溢价成交的天鹅湖花园二期法拍房源本质上仍算是“捡漏”。
国内多地高端住宅市场升温
小阳春或将再次明显出现
除了深圳之外，豪宅成交高热度同样在上海、广州等一线以及杭州等强二线城市出现。
3月11日，位于上海浦东新区陆家嘴板块黄金地段的中粮海景壹号，一套592.8平方米的法拍房，以1.779亿元成交，折合单价约30万元/平方米，刷新了该小区的单价纪录。值得注意的是，该房源以1.092亿元起拍，成交溢价率达63%。
另据《21世纪经济报道》，截至3月16日，位于上海内环中心地段的翠湖天地已在当月成交4套房源，超过以往月均水平。另外，万科翡翠雅宾利去年一年成交10套，今年2-3月已经成交7套；绿城黄浦湾也是一年十多套，这个月已经成交5套。
而在杭州，近日位于南星桥沿江板块的老牌豪宅绿城蓝色钱江11幢3单元2601室法拍房，经过50轮竞价，以2766.4万元总价成交。该房源建筑面积为227平方米的房子，评估价为2501万元，起拍价1751.4万元，最终成交价超过评估价265万元，折合成交单价约12.2万元/平方米。
南都记者注意到，近月来各地豪宅的关注度均高于往期，广州顶豪侨鑫汇悦台甚至传出某房源成交单价已达38万/平方米，但该房源并未网签，信源暂无从考证。
据克而瑞数据统计，2021年国内1000万以上一手住宅成交量排名中，前五的分别是上海、北京、深圳、杭州、广州，且五个城市成交量都实现了同比增长，排名前十的城市共成交了41027套一手千万住宅，同比增长39%。
这其中，深圳同比涨幅最大，2021年深圳1000万以上一手住宅成交8061套，同比增长151%。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，经过几轮市场起伏可以看出，一线城市的高端住宅始终有其魅力，资产保值增值的功能明显。
随着近日六部委发声利好房地产，加之豪宅的局部回暖让市场再次掀起了关于楼市“小阳春”的讨论。中原地产首席分析师张大伟表示，最近一年，房地产调控与往年出现了明显质变。各种房地产调控从过去的限为代表的短效机制向长效机制转变。“2022年房地产税不试点，可以说比之前所有城市公布的稳楼市政策更有力，最近如果疫情能快速控制，小阳春将再次明显出现，楼市稳了。”
